המדריך להשקעות נדל״ן בדובאי – מא' עד ת'

השקעות נדל"ן בדובאי. רק צמד המילים הזה יכול לעורר אצלך התרגשות גדולה לצד לא מעט חששות. אם גם לך יש הון עצמי פנוי וחשבת פעם “אולי לקנות דירה בחו"ל?”, כנראה עלו לך לראש לא מעט סימני שאלה: מה עם המרחק והניהול מרחוק? על מי אפשר לסמוך בארץ זרה? מה לגבי חוקים, מיסוי, שפה, תרבות עסקית שונה? החשש מלעשות טעות יקרה או ליפול על עסקה לא טובה הוא טבעי לגמרי. אבל בדיוק בשביל זה אנחנו כאן. המדריך מא' עד ת' נועד בדיוק בשבילך – המשקיע הישראלי שמעוניין בהשקעת נדל״ן חכמה בדובאי, אבל מרגיש קצת חוסר ודאות. יחד ננתח את השיקולים, נסביר את ההזדמנות האדירה שטמונה בשוק הנדל"ן בדובאי, ונראה לך איך להפוך את כל התהליך לברור, פשוט ובעיקר בטוח.

דובאי: הזדמנות הזהב בנדל״ן העולמי

במבט ראשון, דובאי נראית כמו מגרש משחקים של גורדי שחקים נוצצים ואורח חיים יוקרתי – אך עבור המשקיע החכם, היא קודם כל מגרש של הזדמנויות כלכליות. שוק הנדל״ן בדובאי מציג שילוב מנצח של תשואות גבוהות במיוחד, סביבה ידידותית למשקיעים וצמיחה כלכלית מדהימה. למעשה, התשואות השנתיות מהשכרת נכסים בדובאי מגיעות לכ-8%–12% בממוצע – רמה שקשה להתקרב אליה בשווקים מערביים אחרים ובטח ובטח שלא בישראל. לשם השוואה, נדל"ן מניב בישראל לרוב מניב הרבה פחות ממחצית מזה סביב 2-4% בלבד, כך שהפערים הם עצומים.

ומה לגבי מיסים? כאן מגיע אחד היתרונות הגדולים ביותר: 0% מס על הכנסות ועל רווחי הון. בדובאי אין מס רכוש שנתי, אין מס על שכר דירה, ואפילו לא מס שבח על מכירת הנכס – כל הרווח נשאר אצלך, נטו. המשמעות היא שפוטנציאל הרווח שלך לא נשחק בדרך לרשויות המס, בניגוד להשקעות נדל"ן במדינות אחרות. רק תחשוב/י כמה זה משמעותי לתשואה הסופית – כל שקל (או דרהם) שעבדת בשבילו, נשאר בכיס שלך.

מעבר לכך, דובאי נהנית מצמיחה מואצת ויציבות מרשימה. האמירויות משקיעות בתשתיות, טכנולוגיה ותיירות, והעיר מושכת אליה מדי שנה המוני תושבים וזרים. בשנת 2024 בלבד הצטרפו לדובאי כ-169,000 תושבים חדשים, ויותר מ-18 מיליון תיירים ביקרו בעיר – נתונים מדהימים המחזקים את הביקוש לנכסים ולשכירויות. שוק הנדל״ן המקומי צומח בקצב גבוה ותומך בעליית שווי הנכסים לאורך זמן. בנוסף, הממשלה מעודדת משקיעים זרים עם רגולציה נוחה ושקופה. אפילו ויזת משקיע זמינה לרוכשי נכסים: קנייה בסך 750,000 דירהם לפחות מקנה לך ויזה לשנתיים, והשקעה של 2 מיליון דירהם ויותר מקנה ויזת תושבות ל-10 שנים – בונוס לא קטן שמעניק לך חופש תנועה ויציבות. דובאי למעשה אומרת למשקיע: "ברוכים הבאים, תרגישו בבית", עם ממשל שמבין את חשיבות ההון הזר ודואג להגן עליו. לא פלא שדובאי הפכה ליעד חם כל כך להשקעות נדל"ן מכל העולם, כולל מישראל.

כאמור, שוק הנדל"ן של דובאי הוא אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של כלכלת האמירות, ומהווה כ־7% מהתמ"ג של העיר. כשמשלבים אותו עם ענף הבנייה והתשתיות – שני תחומים המשיקים זה לזה ונהנים מתנופה אדירה – מגיעה התרומה הכוללת לכ־14% מהתוצר המקומי הגולמי. המשמעות ברורה: הנדל"ן אינו רק השקעה יציבה, אלא גם חלק בלתי נפרד מהעתיד הכלכלי של דובאי, שנהנית מצמיחה מתמשכת, רגולציה נוחה למשקיעים זרים, ואפס מיסוי על הכנסה מהשכרה או רווחי הון.

Realo Group – השותף שלך להשקעה בטוחה בדובאי

אז הבנו שדובאי מציעה פוטנציאל אדיר. אבל פוטנציאל לחוד ומציאות לחוד – איך מממשים אותו בלי ללכת לאיבוד בדרך? כאן נכנסת לתמונה Realo Group. אנחנו ב-Realo חיים ונושמים את השוק של דובאי, ומביאים אתנו ניסיון מקומי עשיר לצד הבנה עמוקה של הצרכים והחששות של המשקיע הישראלי. מטרתנו היא לספק לך פתרון הוליסטי מקצה לקצה – החל מהתכנון הראשוני ועד לניהול הנכס לאורך זמן – כך שתוכל להשקיע בראש שקט, בלי הפתעות ובלי דרמות מיותרות.

• שקיפות ואמינות: אלו הערכים שמובילים אותנו ביום-יום. אנחנו מאמינים שנדל״ן עושים רק עם ביטחון מלא, ולכן נדאג להסביר לך הכל בגובה העיניים ובכנות מלאה. אין אצלנו "אותיות קטנות" ואין מידע מוסתר. כל שלב, כל עלות וכל סיכון מובאים לידיעתך upfront, כי מגיע לך לקבל החלטות על סמך תמונה מלאה. לקוחותינו מעידים שגישה שקופה זו נתנה להם שקט נפשי וביטחון לאורך התהליך.
• ליווי אישי וצמוד: בעולם ההשקעות בחו"ל, אין תחליף ליד מכוונת שמלווה אותך אישית. אצלנו תהנה מליווי צמוד של צוות מקצועי, בעברית ובאנגלית, שמחזיק לך את היד בכל צעד. יש לך שאלות באמצע הלילה? מתלבט בין שני פרויקטים? לא בטוח איך להעביר כספים או מה קורה אחרי הרכישה? בשביל זה אנחנו כאן – זמינים, קשובים, וסבלניים. כל לקוח אצלנו הוא שותף לדרך, ואנחנו מתאימים את האסטרטגיה exactly עבור המטרות שלך, כאילו זו ההשקעה שלנו.
• ניסיון מקומי וניהול מקצועי: אחד היתרונות הגדולים שלנו הוא הנוכחות הפיזית והפעילה שלנו בדובאי. אנחנו גרים ופועלים בדובאי על בסיס יומי, בקשר עם הקבלנים המובילים, מכירים כל אזור חם בעיר וכל מלכודת שכדאי להימנע ממנה. הניסיון המקומי הזה הוא נכס יקר ערך שאותו אנו מעמידים לרשותך. בנוסף, אנו עובדים ללא עמלת תיווך מצדך – השכר שלנו מגיע מהיזמים והקבלנים, כך שאתה משקיע בנכס עצמו ולא בעמלות מיותרות.
• התחייבות לתשואות גבוהות: כן, קראת נכון – אנחנו מתחייבים לתשואות שהשקעה בדובאי יכולה לייצר, כחלק מבניית התוכנית האישית שלך. מרגע שנגדיר יחד יעד (למשל 10% תשואה שנתית מהשכרה, או רווח של 20% במכירה חוזרת), כל הצעדים שלנו יכוונו למימוש היעד הזה. כמובן, שוק הוא דבר דינמי ואין וודאות מוחלטת, אבל אנחנו בטוחים ביכולת של השוק בדובאי ושלנו כמומחים להפיק עבורך את המיטב. הביטחון הזה מתבסס על ההצלחות שלנו עד כה ועל כך שאנחנו בוחרים את ההזדמנויות בקפידה רבה. מבחינתך זה אומר שיש לך שותף שגם חולק איתך את פוטנציאל הרווח וגם עושה הכל כדי לממש אותו.

בשורה התחתונה, Realo מציבה אותך במרכז. אנחנו השותף האמין והמקצועי שלך בדובאי, ועובדים עבורך מתוך שקיפות, אמינות וללא ניגודי אינטרסים. עכשיו, אחרי שהכרת אותנו ואת ההזדמנות, הגיע הזמן לצלול לפרטים הפרקטיים: איך בפועל נראה תהליך השקעה בדובאי עם Realo?

תהליך הליווי: מאיתור הנכס ועד ניהול שוטף

כדי להבין באמת איך הכל קורה, בוא נפרוט את התהליך לשלבים ברורים. המטרה שלנו היא לקחת אותך צעד-אחר-צעד במסע ההשקעה – להפוך צעד גדול למדרגות קטנות וברורות. הנה שלבי התהליך מא' ועד ת':

שלב 1: היכרות ותכנון האסטרטגיה

המסע מתחיל בשיחה פתוחה וכנה. בשלב הראשון נשב יחד (במפגש פנים אל פנים או בזום, מה שנוח לך) כדי להכיר אותך ואת המטרות שלך. נרצה להבין מה מניע אותך: האם אתה מחפש הכנסה פסיבית משכירות חודשית? אולי רווח מהיר מ"פליפ" תוך שנה-שנתיים? מה טווח ההשקעה, רמת הסיכון שאתה מוכן לקחת, וההון העצמי שזמין לך? בשלב הזה אנחנו גם עונים על כל השאלות הבוערות שלך. מטרת הפגישה היא לגבש תוכנית השקעה מותאמת אישית – כזו שלוקחת בחשבון את החלומות שלך מצד אחד, ואת המציאות בשטח בדובאי מצד שני. בסוף השלב יהיה לך כיוון ברור וסדר פעולות מומלץ, ואנחנו כבר נצא לחפש את העסקה המתאימה ביותר עבורך.

שלב 2: איתור הנכס המושלם עבורך

כעת עוברים לזירה שלנו – שוק הנדל"ן בדובאי. על סמך הקריטריונים והיעדים שהגדרנו יחד, צוות Realo ייצא לבצע סקירת שוק מקיפה. אנחנו סוקרים פרויקטים חדשים מקבלן, דירות יד שנייה באזורים מבוקשים, נכסי מגורים לעומת נכסי נופש (Airbnb) – כל מה שרלוונטי בשבילך. היתרון שלנו הוא הרגליים שנמצאות על הקרקע: אנחנו מכירים את השכונות, יודעים איזה יזם אמין ואיזה פרויקט בדרך לקבל אישורים. נסנן עבורך הצעות ונאתר את הנכס עם הפוטנציאל הטוב ביותר לתשואה ולעליית ערך בהתאם למטרות שלך. לאחר מכן נציג לך מספר אופציות נבחרות, כולל כל הנתונים: מיקום, גודל, מחיר, צפי דמי שכירות, עלויות נלוות (דמי ניהול, ועד, ביטוח) ועוד. ביחד ננתח את היתרונות והחסרונות של כל אופציה. בשלב הזה אתה מקבל את כל המידע על השולחן, באופן שקוף וללא הטיות – כדי שתוכל לקבל החלטה מבוססת. כשתבחר את הנכס המועדף עליך, נעבור בהתרגשות לשלב הבא.

שלב 3: רכישה בטוחה ונטולת דאגות

הגיע הרגע להפוך את החלום למציאות – רוכשים נכס בדובאי! אבל אל דאגה, אתה לא עושה את זה לבד. אנחנו מטפלים עבורך בכל ההיבטים הפרוצדורליים והמשפטיים, כדי לוודא שהרכישה תהיה חלקה ובטוחה. בשלב הזה ניכנס למו"מ עם המוכר או הקבלן להשגת תנאים מיטביים (לעיתים נצליח אפילו להוריד את המחיר או להשיג הטבות כמו שדרוגים בדירה). במקביל, צוות המשפטנים שלנו יבדוק בקפדנות את כל המסמכים – חוזה הרכישה, רישומי טאבו (DLD), מצב רישוי, ועוד – כדי לוודא שהנכס נקי מזכויות צד ג' ושכל התהליך חוקי וסדור. אם יש צורך בפתיחת חשבון בנק מקומי, בהעברת כספים, או בקבלת משכנתא/מימון – נטפל גם בזה, בליווי יועצי מימון שמכירים את הבנקים באמירויות. אתה תקבל דיווח שוטף על ההתקדמות, וביום החתימה (בין אם תגיע פיזית לדובאי ובין אם נחתום עבורך בייפוי כוח מוסדר) – לא יהיו הפתעות. בסוף השלב הזה, אתה רשמית בעל נכס בדובאי – מזל טוב! 🥂 נקבל יחד את המפתחות, אבל מבחינתנו זו רק אמצע הדרך, כי הנכס מתחיל לעבוד בשבילך מעכשיו.

שלב 4: השבחה, השכרה וניהול הנכס

לאחר הרכישה, המטרה היא להתחיל לממש את פוטנציאל התשואה של הנכס בהקדם וביעילות. אם רכשת נכס חדש "מהניילונים", נשמח לסייע גם בהשבחת הנכס – למשל עיצוב פנים, ריהוט וציוד במקרה שמדובר בדירת נופש שתרצה להשכיר כ-Airbnb. יש לנו רשימת שותפים וספקים מקומיים (מעצבים, קבלני שיפוץ, חברות ריהוט) שיכולים להפוך דירה ריקה ליחידת נופש מהממת שמוכנה לקבל אורחים, או פשוט לדירת מגורים מבוקשת להשכרה ארוכת טווח. במידה ואין צורך בשדרוגים מיוחדים, נעבור ישר לקטע של ניהול והשכרה. כאן נכנסות לתמונה חברות הניהול המקומיות המומלצות שלנו, ואנחנו נפקח עליהן מקרוב: נדאג לפרסם את הדירה בפלטפורמות המתאימות, למצוא דיירים איכותיים, לחתום על חוזי שכירות בשמך, לטפל בגביית דמי השכירות ובתחזוקה שוטפת (מתיקוני מזגן ועד תשלומי ועד בית). הכל מדווח לך באופן שקוף – אתה תדע כמה נכנס לחשבון, מתי יש חידוש חוזה, וכל פרט חשוב. למעשה, הנכס שלך יתחיל לעבוד ולייצר הכנסה פאסיבית, בעוד שאתה יכול לשבת רגל על רגל בישראל ולהתעדכן מרחוק. ואם המטרה שלך הייתה "פליפ" – ייתכן שבשלב הזה נמליץ להמתין קצת לעליית הערך המתאימה, ובינתיים אפילו להשכיר את הנכס קצר טווח כדי לא להשאירו ריק. כך או כך, אנחנו מטפלים בכל פרט הקשור לניהול, ואתה קוצר את הפירות בלי כאבי ראש.

שלב 5: מימוש רווחים וצעד הבא

השקעות נדל"ן בדובאי הן מסע מתמשך, ואנחנו איתך גם באופק הרחוק. בשלב החמישי, נבחן איתך תקופתית את ביצועי ההשקעה ונחליט יחד על מימוש רווחים כשיגיע הזמן הנכון. אם מטרתך הייתה להחזיק לטווח ארוך – נמשיך ללוות בניהול הנכס לאורך שנים, ונוודא שהתשואה נשארת מיטבית (למשל, נעדכן שכר דירה בהתאם לשוק, או נשקול מכירה ורכישת נכס אחר אם זה ישרת אותך טוב יותר בעתיד). אם מטרתך הייתה למכור ברווח ("פליפ"), נעקוב אחרי השוק ובשיתוף איתך נבחר את העיתוי הנכון למכור את הנכס. כאשר מגיע הרגע – אנחנו נטפל בכל תהליך המכירה בדיוק באותה מקצועיות של הרכישה: שיווק הנכס לקונים פוטנציאליים, ניהול משא ומתן להשגת מחיר מקסימלי, וטיפול בניירת ובסגירה. בסיום המכירה, כשהרווחים בבנק, נשב איתך שוב כדי לנתח את ההשקעה ולהחליט על הצעדים הבאים. לא פעם, לקוחות שמכרו ברווח ממשיכים ומשקיעים את הסכום בנכס גדול יותר או בשני נכסים נוספים – ואנחנו כמובן נלווה גם בכך. המטרה שלנו היא לבנות איתך יחסי שותפות לאורך שנים, כך שכל השקעה שלך בדובאי (ובהמשך אולי גם ביעדים נוספים) תהיה הצלחה שתוביל לעוד הצלחות. מבחינתנו, כשאתה מצליח – גם אנחנו מצליחים.

סיפורי הצלחה של משקיעים ישראלים בדובאי

לא צריך להאמין לנו רק במילים. ההוכחה הטובה ביותר היא המשקיעים שכבר עשו את הדרך הזו בהצלחה. בשנים האחרונות ליווינו עשרות רבות של ישראלים במסע אל הנדל"ן הדובאי, ואנחנו גאים לחלוק כמה מסיפורי ההצלחה שלהם (בשמות בדויים בשל שמירה על הפרטיות של לקוחותינו, אבל עם עובדות אמיתיות בשטח). כל סיפור כזה התחיל בחשש וברגשי "האם זה אפשרי?", והסתיים בחיוך גדול ותשואה מרשימה. הנה שתי דוגמאות שממחישות כיצד ליווי מקצועי והתנהלות חכמה יכולים להפוך חלום למציאות מניבה:

יוסי מ. מרמת גן: יוסי, איש היי-טק מצליח, חלם על הכנסה יציבה מנדל"ן אבל הרגיש שמתסכל לקנות דירה בישראל עם התשואות הנמוכות כאן. הוא הגיע אלינו סקפטי למדי לגבי "כל ההייפ סביב דובאי", כהגדרתו. לאחר שהתעמקנו יחד במספרים, יוסי החליט להשקיע בדירת שני חדרים בפרויקט חדש באזור הדובאי מרינה שנחשב מוקד תיירותי שוקק שבו זיהינו פוטנציאל גבוה ל-Airbnb. התוצאות לא איחרו לבוא: תוך חודשיים מהרגע שקיבל את המפתח, הדירה של יוסי הייתה מוזמנת ברציפות ע"י תיירים, עם תשואה שנתית מחושבת של כ-11%. יוסי מודה שכבר אחרי השנה הראשונה הוא השתכנע שעשה את הצעד הנכון. "לא תיארתי לעצמי שהתשואה תהיה כזו גבוהה והניהול כזו קל," הוא מספר לנו בשמחה, "Realo החזיקו לי את היד בכל שלב, והפכו משהו שנראה מסובך לנגיש ופשוט." היום יוסי כבר שוקל לרכוש נכס נוסף בדובאי דרכנו, הפעם וילה משפחתית. כבר קורא לחברים שלו להצטרף להרפתקה.

משפחת כהן (דנה ומשה), בני 50+ מראשון לציון: בני הזוג כהן רצו לבנות לעצמם אפיק הכנסה נוסף לקראת הפנסיה, אך חששו מאוד מהלא נודע שבהשקעות נדל"ן מעבר לים. "כל חיינו היו בישראל, אנחנו לא מבינים שום דבר בדובאי" דנה הודתה בגילוי לב כשפגשה אותנו. אחרי סיעור מוחות והסברים, בני הזוג החליטו ללכת על זה בזהירות מחושבת – להשקיע בשתי דירות חדשות בשכונת Dubai Hills המתפתחת, אחת למגורים להשכרה ארוכת טווח ואחת כיחידת נופש. לאורך כל הדרך הוכחנו להם שהחששות שלהם מקבלים מענה: דיווחנו להם על כל שלב בהתקדמות הבנייה, מצאנו שוכרים אמינים מיד עם קבלת המפתחות, ודאגנו להעברות כספים והמרות מט"ח בלי בעיות. כיום, כחצי שנה לאחר שקיבלו בעלות, משפחת כהן נהנית מתשואה יציבה של ~9% בשנה מהנכס הראשון, בעוד הנכס השני מניב הכנסה נאה מעשרות תיירים שמגיעים בכל חודש. "השקיפות שלכם הרגיעה אותנו, אומר משה, הרגשנו שיש לנו עיניים ואוזניים בדובאי. לא היינו עושים את זה בלעדיכם."* עבור בני הזוג, ההצלחה הזו לא רק חיזקה את הפנסיה שלהם אלא גם פתחה אופקים – הם אף טסו לביקור בדובאי, נפגשו עם השוכרים בדירה שלהם, וחזרו מלאי התלהבות לעוד הזדמנויות.

וכמו יוסי וכמו משפחת כהן – ישנם משקיעים ישראלים רבים שעשו את הצעד וזוכים כעת לקצור את הפירות. הסיפורים מגוונים: החל מהצעיר בן ה-30 שקנה סטודיו קטן לצורך פליפ ומכר אותו שנתיים אחרי ברווח של 25%, ועד למשפחה שרכשה פנטהאוז יוקרתי על חוף הים ומשכירה אותו ב-Airbnb במחיר לילה מפנק. המשותף לכולם הוא שעם ליווי מקצועי, אמין וצמוד – החלום על נדל"ן בדובאי הפך אצלם מחזון למציאות מניבה.

לחיים ולהשקעות חכמות

גם לך מגיע להצטרף להצלחה הזו. השקעות נדל"ן בדובאי כבר אינן נחלתם של הרפתקנים בלבד, אלא אפשרות ממשית, רווחית ובטוחה כשעושים זאת נכון. אז למה לחכות? כל מה שצריך זה שותף מקומי מנוסה ואמין, ו-Realo Group כאן בדיוק בשביל המשימה הזו. אנו מזמינים אותך ליצור קשר עוד היום (דרך הטופס באתר או בטלפון) ולקבוע שיחת ייעוץ אישית ללא התחייבות. נדבר על החלומות שלך, נענה על כל שאלה, ונראה איך גם עבורך נוכל לבנות תוכנית מנצחת בנדל"ן הדובאי. העתיד הפיננסי שלך יכול להתחיל כבר עכשיו – עם החלטה חכמה אחת ועם צוות שמאמין בליווי שקוף, אמין ומקצועי. השאירו פרטים ונצא לדרך, כי בדובאי מחכה לך הזדמנות של פעם בדור – ו-Realo כאן כדי לוודא שתצא מזה רק ברווח.