שאלות נפוצות בנושא השקעות בדובאי

אם אתם שוקלים להשקיע בנדל״ן מחוץ לישראל, סביר להניח ששמעתם את השם דובאי יותר מפעם אחת, ולא במקרה. דובאי הפכה בשנים האחרונות ליעד החם ביותר עבור משקיעים ישראלים, בזכות שילוב נדיר של תשואות גבוהות, רגולציה תומכת, אפס מיסוי, וקלות תפעול גם מרחוק. ועדיין, רבים מתלבטים – האם זה בטוח? האם זה משתלם? כמה צריך כדי להתחיל? ואיך בכלל זה עובד כשלא נמצאים במקום? במדריך הבא ריכזנו עבורכם את כל השאלות המרכזיות שמשקיעים שואלים – עם תשובות ברורות, מקצועיות ומבוססות ניסיון בשטח. המטרה? לעזור לכם להבין לעומק את ההזדמנות שנקראת דובאי – ולקבל החלטה מושכלת, בטוחה ומשתלמת.

למה להשקיע דווקא בדובאי ולא במדינות אחרות?

דובאי משלבת יתרונות יחודיים שקשה למצוא במקומות אחרים: תשואות גבוהות על נכסי נדל"ן (בממוצע 6%-10% ואף יותר), אפס מיסים מקומיים על הכנסה ורווח, שוק בצמיחה מהירה עם יציבות כלכלית ופוליטית, וביקוש קשיח מצד מיליוני תושבים ותיירים. בנוסף, הקרבה הגיאוגרפית והיחסים הטובים עם ישראל מקלים מאוד על ההתנהלות. עבור משקיע ישראלי ששוקל השקעה נדל״ן בחו"ל, דובאי היא יעד אטרקטיבי במיוחד כי מדובר ברף כניסה נמוך יחסית בו אתם מקבלים פוטנציאל רווח גבוה בסיכון נמוך יחסית, תוך ליווי רגולטורי של ממשלת דובאי שמעודדת משקיעים זרים. במילים אחרות, זו הזדמנות ליהנות מכל העולמות: גם תשואה שוטפת, גם עליית ערך, גם יתרונות מס, וגם שוק מודרני, מפותח ומפוקח שבו תוכלו להשקיע בביטחון.

האם משקיעים זרים יכולים להחזיק נכסי נדל"ן בדובאי בבעלות מלאה?

בהחלט כן. מזה כ-20 שנה, מרבית אזורי הנדל"ן בדובאי מוגדרים "Freehold" – משמעות הדבר שכל אזרח זר יכול לרכוש בהם נכס בבעלות מלאה על שמו (או שם חברה שבבעלותו). אין צורך בשותף מקומי או אזרחות. למעשה, עשרות אלפי זרים כבר מחזיקים נכסים בדובאי, וישראלים הצטרפו לגל הזה מאז הסכמי אברהם. חשוב לרכוש באזורים המותרים (כמעט כל פרויקט חדש או שכונה מודרנית הם כאלה). תהליך הרישום בטאבו נותן לכם זכויות קניין מלאות ומוכרות חוקית. יתרה מכך, הממשלה מעודדת זאת ואפילו מעניקה זכאות ויזות תושב למשקיעים שעומדים בקריטריונים (למשל ויזת משקיע ברכישת נכס מעל 750,000 דירהם). כך שישראלי יכול לקנות דירה, לקבל עליה טאבו, ולהיות הבעלים החוקי בדיוק כמו בכל מדינה מערבית אחרת.

כמה הון צריך כדי להתחיל בהשקעת נדל"ן בדובאי?

זה כמובן תלוי מה קונים, אבל ניתן להתחיל גם בסכומים די נגישים. נכסים טובים להשקעה (דירות סטודיו או חדר בשכונות מתפתחות) מתחילים סביב 650-700 אלף דירהם. במחיר הזה אפשר למצוא דירה חדשה בפרויקטים באזורים מתחדשים בעיר. נכסים גדולים יותר או באזורים מרכזיים ויוקרתיים יעלו יותר – למשל דירות 2-3 חדרים במרכז העיר עשויות לעלות בטווח של 1-2 מיליון דירהם, ווילות יוקרה כמובן עולות כמה מיליונים טובים. בהשוואה לישראל, עבור נכס דומה המחיר בדובאי יהיה נמוך במחצית או יותר. משקיעים רבים מופתעים לגלות שבעוד בישראל מיליון ש"ח לא מספיק כמעט לכלום בנדל"ן, בדובאי סכום כזה יכול לסדר לכם דירה מניבה עם תשואה יפה. חשוב לזכור שיש עלויות נלוות לעסקה: כמו אגרת רישום לטאבו (4%) אך בסך הכלל עלות הכניסה נשארת נמוכה יחסית. בנוסף, יש אפשרויות למימון חלקי: גם בנקים באמירויות מתחילים לתת משכנתאות לזרים בתנאים מסוימים, והיזמים מציעים פריסות תשלום אטרקטיביות ללא ריבית. כך שסף הכניסה האפקטיבי יכול להיות אף נמוך מחצי מיליון ש"ח, תלוי בעסקה.

איזו תשואה ניתן לצפות מהשקעה בדובאי והאם היא מובטחת?

התשואה תלויה בסוג הנכס ובאופן ההשכרה, אבל באופן כללי דובאי נחשבת לשוק בעל תשואות מהגבוהות בעולם בנדל"ן. דירות רגילות להשכרה שנתית מניבות כאמור סביב 6%-10% תשואה ברוטו בשנה (נטו מעט פחות אחרי הוצאות ותחזוקה). אם הולכים על מודל Airbnb והשכרות לטווח קצר באזורים תיירותיים, ניתן להגיע ל-10% ואף 12% תשואה ברוטו בשנה, משום שהתעריף ללילה גבוה יחסית. אין דבר כזה תשואה "מובטחת" – שוק חופשי יכול להשתנות – אבל דובאי מצטיינת ביציבות ביקושים שמקנה ביטחון מסוים למשקיע. גם בתקופות של ירידות מחירים, שוק השכירות בדובאי נותר פעיל הודות לזרם התושבים החדשים והמבקרים. ב-Realo Group השקעות נדל״ן בדובאי אנחנו נשענים על נתוני שוק ודוחות רשמיים כדי להעריך את התשואה הצפויה לכל נכס, ואתם תקבלו את התחזית שלנו טרם ההשקעה. היו בטוחים שאנחנו שמרנים בתחזיות – מעדיפים להפתיע אתכם לטובה מאשר להפריז. בשורה התחתונה, ניתן בהחלט לצפות לתשואה גבוהה משמעותית מזו שבישראל או באירופה, ועם אפס מס מקומי התשואה נטו מאוד אטרקטיבית. זאת הסיבה שמשקיעים מכל העולם נוהרים לדובאי: הכסף שם פשוט עושה יותר כסף מאשר במקומות אחרים.

האם יש סיכונים בהשקעות נדל"ן בדובאי?

כמו בכל השקעה, קיימים סיכונים שצריך להכיר ולנהל. דובאי אמנם שוק חזק, אך הוא כן חווה בעבר תקופות של ירידות – למשל לאחר משבר 2008, או באמצע שנות ה-2010 כשעודף היצע הוביל לירידת מחירים. לכן, יש סיכון מחזור שוק: מחירי הנכסים יכולים לנוע. עם זאת, המגמה ארוכת הטווח בעשור האחרון היא חיובית מאוד, והרגולציה כיום מונעת בועות על ידי פיקוח הדוק על היצע ואשראי. אבל החדשות הטובות: ממשלת דובאי ידועה כפרו-עסקים ופרו-משקיעים, והסביבה שם מאוד יציבה וידידותית למשקיע הזר.

נקודה נוספת חשובה כאשר מדבר על השקעות בדובאי היא השקיפות. למעשה, שקיפות היא נר לרגלי הרשויות. כל עסקה נרשמת, יש נתונים פומביים על עסקאות, וקל מאוד לבצע בדיקות נאותות כדי להימנע מהפתעות. באמצעות ליווי של Realo Group, אתם מפחיתים את מרבית הסיכונים: אנחנו נמנע מלהכניס אתכם להשקעה גרועה באזור רווי מדי, נסייע לגדר סיכוני מטבע אם צריך, ונוודא שכל ההליך חוקי וחלק. אי אפשר לבטל לחלוטין את כל הסיכון (אין השקעה חסרת סיכון), אבל אפשר בהחלט להקטין אותו למינימום ולפעול בזהירות – וכך להנות מתשואה מעולה בסיכון נשלט.

כמה התעסקות מצריך ניהול נכס בדובאי מרחוק?

אם הייתם עושים הכל לבד, ניהול נכס מרחוק היה יכול להיות מאתגר – יש הפרשי שעות, מחסום שפה מול נותני שירות, וסרבול בלפתור בעיות כשאתם לא שם. אבל עם שירות ניהול מקצועי כמו של Realo Group, ההתעסקות שלכם כמעט אפסית. אנחנו למעשה מפעילים את הנכס בשבילכם: דואגים למציאת שוכרים, גבייה, תחזוקה, ותשלומים, ואתם רק מקבלים דיווחים וכסף בחשבון. חשבו על זה כהשקעה "על טייס אוטומטי". כמובן, אתם יכולים להיות מעורבים יותר אם תרצו – למשל חלק מהלקוחות מבקשים לעיין ולאשר כל חוזה שכירות, או לבחור בין כמה מועמדים לשכירות. זה לגמרי לשיקולכם. אבל הרעיון הוא שאתם לא צריכים לטפל בשוטף – הצוות המקומי שלנו הוא הכתובת לכל קריאה של דייר ולכל בעיה. בממוצע, משקיע שעובד איתנו מקדיש אולי שעה-שעתיים בחודש לכל היותר כדי לקרוא דוחות, לענות על עדכונים במייל, ואולי שיחת טלפון פה ושם. יש אפילו משקיעים שמלבד לקרוא את הסיכומים החודשיים כמעט ולא זוכרים שיש להם נכס – עד כדי כך השקט הנפשי גדול. בסופו של דבר, המטרה היא נכס שנותן הכנסה קבועה ויציבה אמיתית, ולא "עסק נוסף" שצריך לנהל – ואנחנו מקפידים שזה מה שתקבלו.

איך מתחילים תכל'ס?

הצעד הראשון הוא פשוט ליצור איתנו קשר ולתאם פגישת היכרות. במסגרת הפגישה נבין יחד מה אתם מחפשים, נענה על כל שאלה פתוחה, ונציג לכם הזדמנויות עדכניות בדובאי. אין לכם מה להפסיד – הפגישה לא מחייבת, והמטרה שלה היא לספק לכם את כל המידע שאתם צריכים כדי לקבל החלטה. לאחר מכן, כשתרגישו מוכנים, נצא לדרך. תוך כמה שבועות יכול מאוד להיות שכבר תהפכו רשמית לבעלי נכס בדובאי! Realo Group תנהל עבורכם את התהליך מא' ועד ת' כפי שפירטנו, ותוך זמן קצר תראו את חלום ההשקעה בחו"ל קורם עור וגידים.